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임대차계약서는 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 수천만 원의 보증금을 보호하고, 분쟁을 예방하는 법적 증거입니다. 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 항목과 주의사항,
실제 피해 사례, 자주 묻는 질문까지 임대차계약서 작성법을 한눈에 정리했습니다.
임대차계약서, 제대로 써야 내 보증금을 지킬 수 있습니다
전세나 월세로 이사를 앞두고 있다면 가장 중요한 서류는 바로 ‘주택 임대차계약서’입니다. 많은 분들이 공인중개사가 작성해 주는 대로 서명만 하고 넘기지만, **계약서 한 줄, 한 문구가 향후 보증금 반환과 분쟁 발생 시 결정적인 역할을 합니다.**
특히 전세사기, 깡통전세, 이중계약 등 다양한 사례들이 늘면서 계약서에 어떤 내용을 정확히 확인하고, 어떻게 작성해야 하는지에 대한 관심도 커지고 있습니다.
이 글에서는 임대차계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 **10가지 핵심 항목**, 실제 피해사례, 자주 묻는 Q&A까지 **처음 계약하는 분도 이해할 수 있도록 자세히 설명**드립니다.
임대차계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 10가지 항목
1. 계약 당사자 정보
✔ 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 실명, 주소, 주민등록번호
✔ 집주인과 계약자가 다른 경우 위임장과 인감증명서 필수
✔ 중개사는 반드시 공인중개사 자격증 확인
2. 부동산 주소와 건물 정보
✔ 지번, 동·호수, 전용면적 등 등기부등본상 주소와 일치해야 함
✔ 단독주택의 경우 임차 공간(1층, 반지하 등)을 정확히 표기
3. 계약 기간
✔ ‘입주일’과 ‘계약기간’ 명확히 구분
✔ 자동갱신 여부, 계약 갱신 조건 명시하면 분쟁 예방
4. 보증금 및 월세 금액
✔ 숫자와 한글 병기(예: 30,000,000원 / 삼천만 원)
✔ 지급일(계약금, 중도금, 잔금일) 구체적으로 기재
5. 입주일 및 잔금일
✔ 실제 거주 시작일과 잔금일을 명확히 구분
✔ 보증금 반환 시 기준이 되는 날짜이므로 중요
6. 관리비 항목
✔ 관리비가 ‘포함’인지 ‘별도’인지, 포함 항목 기재
✔ 수도, 전기, 난방 등 개별계량 여부 확인
7. 특약 사항
✔ 반려동물 허용 여부, 수리 책임, 재계약 조건 등
✔ **임차인 보호를 위한 특약사항은 반드시 명시**
8. 확정일자 및 전입신고 안내
✔ 계약서 내에 “전입신고 및 확정일자 받으라”는 문구 권장
✔ 대항력과 우선변제권 확보를 위한 핵심 사항
9. 부동산 중개수수료
✔ 중개보수 금액, 부가세 포함 여부 등
✔ 중개사 서명/날인 필수
10. 서명 또는 도장 날인
✔ 임대인, 임차인 모두 자필 서명 또는 도장
✔ 계약서 2부 이상 작성하여 각자 1부 보관
실제 후기: 계약서에 특약 하나 안 써서 벌어진 일
작년 전세 계약 당시 “고양이를 키워도 된다”는 말을 중개사에게 들었고, 임대인도 구두로 허락했기에 문제없다고 생각했어요. 하지만 계약서에 **반려동물 허용 여부를 적지 않아**, 6개월 뒤 임대인이 “동물 키우면 계약 해지”를 주장했습니다.
결국 이사해야 했고, 중도 계약해지로 위약금까지 지불하게 되었어요. 그때 알았죠. 말보다 계약서, 그리고 특약 조항이 얼마나 중요한지. 지금은 계약할 때마다 특약란에 꼭 필요한 내용을 꼼꼼히 넣고 있어요.
임대차계약서 관련 Q&A
Q1. 계약서에 특약을 제가 직접 작성해도 되나요?
A. 가능합니다. 계약 당사자 간 동의가 있다면 자필로 작성해도 법적 효력이 있습니다. 단, 명확하고 구체적으로 작성해야 분쟁 시 유리합니다.
Q2. 전자계약서도 동일한 효력이 있나요?
A. 네. 국토부 주택임대차전자계약 시스템을 통한 계약은 동일한 법적 효력이 있으며, 확정일자도 자동 부여됩니다.
Q3. 계약서에 중개사의 인감이나 날인이 없어도 되나요?
A. 공인중개사의 서명 또는 날인이 반드시 있어야 합니다. 이것이 있어야 중개사 책임과 보증보험 청구권도 생깁니다.
Q4. 계약서 작성 후 바로 확정일자 받을 수 있나요?
A. 네. 계약서 원본 지참 후 동주민센터에 방문하면 즉시 확정일자를 받을 수 있습니다. 온라인 계약 시 자동 처리됩니다.
Q5. 계약 기간이 만료되었는데, 별도로 계약서 없이 연장했어요. 문제없나요?
A. 자동갱신 효력은 인정되지만, 보증금 보호를 위해 **새로운 계약서와 확정일자 재부여가 권장**됩니다.
계약서 한 장이 당신의 수천만 원을 지킵니다
부동산 계약은 신중해야 합니다. 종이 한 장, 단어 하나로도 수천만 원의 손해가 발생할 수 있습니다. 계약서는 그저 형식이 아니라 **임차인의 권리와 돈을 지켜주는 법적 무기**입니다.
계약 당일, 중개사 말만 믿지 마세요. 직접 계약서를 확인하고, 필요한 내용을 넣는 습관이 필요합니다. 위 10가지 항목을 체크리스트처럼 활용해 꼼꼼히 작성하세요.
안전한 임대차 생활은 **계약서 작성부터 시작**됩니다.
