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전세사기 피해가 전국적으로 증가하면서 많은 세입자들이 불안해하고 있습니다. 보증금 수천만 원을 날리는 일이 없도록, 계약 전 반드시 확인해야 할 전세사기 예방법을 정리했습니다.
확정일자, 전입신고, 등기부등본 보는 법부터 실제 피해자 후기와 Q&A까지 모두 안내드립니다.
전세사기, 남의 일이 아닙니다
최근 몇 년 사이, 청년·신혼부부 등 사회 초년생을 중심으로 전세사기 피해가 급증하고 있습니다. 등기부상 소유주와 임대인이 다른 경우, 대출이 과도하게 잡힌 집, 깡통전세 등 다양한 형태로 수천만 원의 보증금을 돌려받지 못하는 일이 비일비재하죠.
“전입신고와 확정일자만 받으면 안전하다”는 말은 이제 옛말입니다. 사기 수법은 점점 교묘해지고 있고, 법적으로도 회수가 쉽지 않은 경우가 많습니다.
이 글에서는 세입자 입장에서 **계약 전 확인해야 할 필수 정보**, **등기부등본 보는 법**, **보증보험 가입 요령**, 그리고 실제 피해자 후기를 정리해 알려드립니다. 계약 전에 반드시 읽고 체크하시기 바랍니다.
전세사기 방지를 위한 사전 체크리스트
1. 등기부등본 확인은 필수
✔ 등기부등본은 계약 전 반드시 열람하세요. 열람 방법은 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 주소 입력 후 바로 확인 가능합니다.
✔ 확인할 사항:
- 소유자와 계약자가 동일한지
- 근저당권(대출) 설정 여부
- 가압류, 압류 등 법적 제한 여부
- 근저당 순위와 전세보증금의 관계
등기부에 1순위 근저당이 있고, 전세보증금이 이를 초과하면 ‘깡통전세’ 일 가능성이 높습니다.
2. 확정일자 + 전입신고는 무조건
전입신고는 계약 후 1~2일 내 동주민센터에서 반드시 해야 하며, 계약서에 확정일자를 받아야 보증금 우선 변제권을 갖게 됩니다.
✔ 확정일자는 계약서 원본 지참 후 주민센터 방문 시 부여됩니다. ✔ 전입신고를 했더라도 확정일자를 안 받으면 대항력이 없을 수 있습니다.
3. 한국주택도시보증공사(HUG) 보증보험 가입
전세사기 피해자 대부분이 보증보험에 가입하지 않은 경우입니다. HUG 전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신 지급받을 수 있는 제도입니다.
✔ 신청 조건:
- 전입신고 및 확정일자 완료
- 집주인의 신용도 및 압류 이력에 따라 가입 제한 가능
✔ 수수료는 보증금의 0.15~0.2% 수준입니다. (예: 보증금 5,000만 원 → 연 7만~10만 원)
4. 시세보다 저렴한 전세는 반드시 의심
비슷한 아파트·오피스텔의 시세보다 1,000만 원 이상 저렴한 전세는 대부분 깡통전세일 가능성이 높습니다. 시세 조회는 네이버 부동산, 직방, KB시세 등에서 꼭 확인하세요.
5. 중개사 사무소 및 임대인 신원 확인
공인중개사 자격증 게시 여부, 허위 매물 여부, 계약서상 중개인명 일치 여부 등을 반드시 확인하세요. 특히 **이중계약**이나 **명의도용** 사례가 많기 때문에 계약 당일 임대인의 신분증 확인은 필수입니다.
실제 피해 후기: 깡통전세, 계약 당시 아무도 몰랐습니다
저는 2023년 초 수도권 빌라에 전세로 입주했습니다. 부동산에서 “신축이고 보증금도 싸다”며 적극 추천하더라고요. 등기부등본은 보지도 않고, 전입신고와 확정일자만 받았죠.
1년 후 계약 만료되자 집주인과 연락이 끊겼고, 확인해 보니 해당 빌라는 이미 경매가 진행 중이었습니다. 알고 보니 1순위 근저당이 전세보증금보다 훨씬 많았고, 대출금 미납으로 이미 경매 배당이 확정된 상태였습니다.
그때 알았습니다. 진짜 중요한 건 계약 전 ‘등기부등본’이란 걸요. 전세금 5,000만 원 중 결국 3,000만 원을 손해 봤고, 지금도 법적 분쟁 중입니다. 여러분은 꼭 다 확인하시고 계약하세요.
전세사기 예방법 Q&A
Q1. 등기부등본은 어떻게 발급하나요?
A. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 주소 입력만으로 바로 열람 가능합니다. 수수료는 1건당 700원입니다.
Q2. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
A. 아닙니다. 보증금보다 낮은 금액의 근저당이고, 집주인이 성실하게 관리하고 있다면 괜찮습니다. 단, **보증금이 근저당보다 후순위면 위험**합니다.
Q3. 확정일자만 받으면 안전한가요?
A. 절대 아닙니다. 확정일자는 ‘우선변제권’은 주지만, 집이 경매로 넘어가고 보증금 순위가 밀리면 보장받지 못합니다. 등기부 확인이 더 중요합니다.
Q4. 깡통전세는 어떻게 구분하나요?
A. 주변 시세보다 현저히 낮은 보증금, 다가구·신축 빌라, 임대인의 대출 과다 등이 주요 특징입니다. 반드시 시세와 대출 현황을 확인하세요.
Q5. 전세보증보험은 어디서 가입하나요?
A. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사에서 가입할 수 있으며, 은행에서도 연계 신청 가능합니다.
전세사기, 대비하면 피할 수 있습니다
전세사기는 더 이상 특정 지역이나 계층의 문제가 아닙니다. 누구나 피해자가 될 수 있고, 한 번 잘못하면 수천만 원의 피해를 입을 수 있습니다.
하지만 다행히도, **계약 전 몇 가지 체크만 제대로 하면 충분히 예방**할 수 있습니다. 등기부등본 열람, 보증금 시세 확인, 확정일자·전입신고, 보증보험 가입은 이제 필수가 되어야 합니다.
무심코 넘긴 하나의 단계가 여러분의 소중한 자산을 지켜줄 수 있습니다. 부디 이 글을 통해 한 분이라도 피해를 예방할 수 있다면 그걸로 충분합니다.
꼭 기억하세요. 전세사기는 조심하는 자만이 피할 수 있습니다.
