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전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 이럴 때 필요한 것이 '보증금 반환 소송'입니다. 소송 절차,
준비서류, 변호사 선임 여부, 실제 사례와 Q&A까지 보증금 반환 소송에 대한 모든 것을 상세히 정리했습니다.
보증금, 당연히 돌려받는 거 아닌가요?
전세 계약이 끝났는데도 집주인이 “돈이 없다”, “집이 안 팔렸다”는 이유로 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이런 상황은 생각보다 흔하게 발생하며, **법적인 조치를 취하지 않으면 수년간 보증금을 받지 못하는 경우도 많습니다.**
바로 이런 때 필요한 절차가 **‘전세보증금 반환 소송’**입니다. 소송이라고 해서 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 실제로는 비교적 단순한 민사소송에 해당하며, **정당한 계약과 권리를 입증할 수 있다면 승소율도 높습니다.**
이 글에서는 보증금 반환을 위한 **소송 준비부터 판결, 강제집행까지** 전체 절차를 단계별로 안내하고, **자주 묻는 질문과 실제 후기**도 함께 정리했습니다.
전세보증금 반환 소송 절차 정리
1. 내용증명 발송
소송에 앞서 가장 먼저 해야 할 일은 **내용증명**을 보내는 것입니다. 이는 법적 효력을 가진 ‘정식 요구서’로, 계약이 만료되었고 보증금 반환을 요구함을 명확히 합니다.
✔ 내용증명 작성 내용:
- 계약기간과 종료일
- 보증금 반환 요구 금액
- 지급 기한 명시 (예: 7일 이내)
✔ 우체국에서 작성·발송 가능 / 전자등기 서비스 이용도 가능
2. 지급명령 신청 (간단 소송)
내용증명을 보냈음에도 반환하지 않을 경우, **지급명령 신청**을 고려할 수 있습니다. 이는 비교적 간단한 절차로 법원에 청구서를 제출하면 집주인에게 일방적으로 지급하라는 명령을 내리는 제도입니다.
✔ 제출처: 관할 지방법원 민사과 ✔ 소요비용: 인지대 + 송달료 (통상 수만 원 수준) ✔ 상대방이 이의 하지 않으면 곧바로 확정 → 강제집행 가능
3. 민사 소송 제기
집주인이 지급명령에 **이의신청**을 하거나, **고의로 버티는 경우**, 본격적인 **민사 소송**으로 넘어갑니다.
✔ 소장 작성 → 법원 접수 → 피고(집주인)에게 송달 ✔ 보통 2~4회 변론 후 판결 ✔ 판결문 확정되면 → 강제집행 가능
※ 이때 전·현주소, 소유 재산 파악이 어려우면 소송에 시간이 걸릴 수 있습니다.
4. 강제집행 절차
승소 판결을 받았더라도 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면, 법적으로 **강제집행**을 진행할 수 있습니다.
- 부동산 압류 및 경매 청구
- 예금, 급여 등 채권 압류
※ 단, 실제 재산이 없거나 은닉되어 있다면 회수가 어려울 수 있어, 사전 조사 중요
준비서류와 주의사항
📌 필수 서류
- 임대차계약서
- 전입신고 확인서
- 확정일자 부여받은 계약서
- 보증금 지급 내역 (계좌이체 명세 등)
- 내용증명 발송 사본
📌 주의사항
- 계약 갱신 여부를 명확히 확인 (자동갱신일 경우 반환시점 주의)
- 임대인이 변경되었을 경우 새로운 소유주 정보 확인 필수
- 소송 전 상담을 통해 집주인의 재산 유무 확인 권장
실제 후기: 버티는 집주인, 결국 경매로 보증금 돌려받았어요
2년 전 전세 계약이 끝났지만, 집주인은 “아직 집이 안 팔렸다”며 버티기 시작했습니다. 처음엔 기다렸지만, 3개월이 지나도록 보증금을 돌려주지 않았고 결국 내용증명 → 지급명령 → 소송 → 경매 집행까지 모두 진행했습니다.
전세보증금 반환소송은 처음이라 무서웠지만, 법원에서는 임차인의 권리를 꽤 명확하게 인정해 줬어요. 판결을 받은 후, 집주인 명의의 부동산에 강제경매를 신청했고 9개월 만에 전액을 돌려받았습니다. 처음부터 확정일자와 전입신고를 해둔 게 정말 도움이 됐어요.
전세보증금 반환 소송 Q&A
Q1. 변호사 없이도 가능한가요?
A. 가능합니다. 소액(1억 원 이하) 보증금일 경우 본인 직접 소송도 가능하며, 지급명령 등 간단한 절차는 법률구조공단의 도움도 받을 수 있습니다.
Q2. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 지급명령 → 1~2개월, 민사소송 → 4~6개월 이상 소요될 수 있습니다. 강제집행 포함 시 1년까지도 소요될 수 있습니다.
Q3. 집주인이 파산 상태라면 어떻게 되나요?
A. 재산이 없다면 사실상 보증금 회수가 어렵습니다. 하지만 보증보험(HUG, SGI)에 가입돼 있다면 대위변제를 받을 수 있습니다.
Q4. 확정일자와 전입신고가 없으면 소송이 불가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 법적 우선순위에서 불리해지므로 반환 순위가 밀릴 수 있습니다. 무조건 두 가지는 해두는 것이 좋습니다.
보증금 반환, 혼자 끙끙 앓지 마세요
보증금 반환 문제는 단순한 금전 문제가 아니라, 삶의 안정과 직결된 권리입니다. 집주인의 무책임이나 고의적인 지연에 무조건 참거나 포기하지 마세요.
법은 정당한 계약을 지킨 임차인의 편입니다. 단계별 절차를 정확히 이해하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 소송을 진행하면 보증금을 반드시 돌려받을 수 있습니다.
지금 당장 내용증명부터 시작해 보세요. **당신의 권리는 당신이 지켜야 합니다.**
