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전세나 월세 계약을 했다면, 보증금을 지키기 위한 핵심 절차가 바로 '확정일자'입니다.
확정일자가 무엇인지, 왜 중요한지, 어디서 어떻게 받는지, 필요한 서류는 무엇인지, 실제 사례와 Q&A까지 정리했습니다.
확정일자, 왜 꼭 받아야 할까?
전세나 월세 계약을 체결하면 많은 분들이 전입신고까지만 마치고 “이제 안전하겠지”라고 생각하곤 합니다. 하지만 정말 중요한 보증금 보호 절차는 ‘확정일자’를 받는 것으로 완성됩니다.
확정일자는 계약서에 관공서가 **‘이 문서는 언제 작성되었다’는 날짜를 증명해 주는 절차**입니다. 전입신고는 임차인에게 ‘대항력’을 부여하고, 확정일자는 ‘우선변제권’을 부여합니다.
쉽게 말해, 집이 경매로 넘어가도 확정일자 받은 날짜 기준으로 보증금을 회수할 수 있는 순위를 확보하는 것이죠.
그렇다면 확정일자는 어디서, 어떻게, 언제 받아야 할까요? 지금부터 가장 안전하고 빠르게 확정일자 받는 법을 안내드릴게요.
확정일자 받는 방법: 오프라인 & 온라인
1. 오프라인 방법 (주민센터 방문)
가장 일반적이며 법적으로도 가장 확실한 방식입니다.
✔ 신청 장소: 거주지 관할 주민센터 (동주민센터)
✔ 준비물:
- 임대차 계약서 원본 (서명·날인된 2부 이상)
- 신분증
✔ 절차:
- 방문 후 ‘확정일자 부여 신청서’ 작성
- 공무원이 계약서 원본에 날짜 도장(스탬프) 부여
- 계약서 사본은 본인 보관용
✔ 수수료: 무료 (일부 지자체는 600원 내외의 수입인지 수수료 있음)
2. 온라인 방법 (정부24)
비대면으로도 확정일자 신청이 가능하지만, 전자계약이 아닌 일반 종이계약은 대부분 오프라인 신청이 필요합니다.
✔ 전자계약서 이용자에 한함
✔ 정부 24 (www.gov.kr)에서 ‘주택임대차전자계약 시스템’ 이용
✔ 부동산 공인중개사를 통해 작성된 전자계약서여야 유효
전입신고와 확정일자의 차이
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 효과 | 대항력 (점유권 인정) | 우선변제권 (배당 우선순위) |
| 신청처 | 주민센터, 정부24 | 주민센터 |
| 필요서류 | 신분증, 전입주소 | 임대차계약서 원본 |
| 중요성 | 임차인 권리 입증 | 보증금 회수 우선순위 확보 |
확정일자 받은 계약서의 보관은?
스탬프가 찍힌 계약서 원본은 꼭 본인이 보관하세요. 분실 시 재발급이 어려우므로 사진 촬영이나 스캔도 권장됩니다.
실제 후기: 확정일자 덕분에 보증금을 안전하게 돌려받았어요
저는 2년 전 서울 빌라에 전세로 들어갔고, 전입신고만 해두었습니다. 그런데 집주인이 파산하면서 건물이 경매로 넘어가더라고요. 확정일자를 받지 않아 걱정이 컸는데, 다행히 계약서에 도장받은 날짜가 2년 전 기록으로 남아있어 보증금 8,000만 원 중 7,900만 원을 회수할 수 있었습니다.
처음에는 계약서에 도장 하나 찍는 게 무슨 의미인가 싶었는데, **확정일자가 진짜 내 돈을 지켜주는 안전장치**라는 걸 절실히 느꼈습니다. 꼭 챙기세요!
확정일자 받는 법 Q&A
Q1. 확정일자만 받아도 보증금 보호가 되나요?
A. 아닙니다. 반드시 전입신고 + 확정일자를 함께 받아야 보증금에 대한 우선 변제권이 인정됩니다.
Q2. 확정일자는 계약 후 언제까지 받아야 하나요?
A. 특별한 기한은 없지만, **입주일(점유일)과 계약서를 들고 즉시 받는 것이 가장 안전**합니다. 늦을수록 순위에서 밀릴 수 있습니다.
Q3. 확정일자를 두 번 받을 수 있나요? (계약 갱신 시)
A. 가능합니다. 재계약하거나 자동 연장될 경우, 새 계약서에 대해 다시 확정일자를 받아야 새 계약에 대한 보호를 받을 수 있습니다.
Q4. 월세 계약도 확정일자 받아야 하나요?
A. 전세뿐 아니라 **월세 계약도 확정일자 필수**입니다. 월세 보증금 역시 보호 대상이므로 꼭 받으세요.
Q5. 보증금이 적어도 확정일자 필요할까요?
A. 예. 보증금이 500만 원이라도, 임대인이 파산하거나 문제가 생기면 보호받을 수 있는 유일한 방법이 확정일자입니다.
확정일자, 가장 간단하지만 강력한 권리 보호 수단
보증금 수천만 원을 걸고 임대차 계약을 하면서, 확정일자 하나 안 받아 피해를 입는 경우가 아직도 많습니다. 계약서를 들고 동주민센터에 5분만 투자하면 내 돈을 지킬 수 있는 법적 무기를 확보할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자, 이 두 가지는 반드시 함께 해야 하는 ‘보증금 생명줄’입니다. 아직 안 받으셨다면, 오늘 바로 가까운 주민센터를 방문하세요.
임차인의 권리는 작은 실천에서 시작됩니다.
